Comment fonctionne le déficit foncier

13 décembre 2017

Lorsqu’un propriétaire bailleur supporte des charges supérieures aux loyers perçus, il peut soustraire ce déficit de son revenu foncier ou de son revenu global.

Le déficit foncier est peu connu des propriétaires bailleurs. Pourtant, ce mécanisme est fiscalement très avantageux. Il intervient lorsqu’au cours d’une année fiscale (du 1er janvier au 31 décembre) le montant des charges est supérieur au revenu tiré des loyers perçus. Le déficit foncier est automatiquement déduit par l’administration fiscale des revenus déclarés.

Cet avantage fiscal est d’autant plus intéressant qu’il n’est pas comptabilisé dans les « niches fiscales » plafonnées à 10.000 euros par an et qui sont notamment octroyées en cas d’emploi d’un salarié à domicile ou d’investissement dans un dispositif d’immobilier locatif partiellement défiscalisé, du type « Pinel ». Pour en bénéficier, le propriétaire doit remplir deux critères.

Régime réel et location durant au moins trois ans

Celui-ci doit tout d’abord être imposé pour ses revenus fonciers sous le régime d’imposition dit « réel ». Ce régime est appliqué par défaut par le fisc si les loyers perçus excèdent 15.000 euros sur l’année. Dans le cas contraire, le propriétaire est soumis au régime du microfoncier qui permet de bénéficier d’un abattement forfaitaire de 30% sur les revenus locatifs. Si les charges dépassent 30% des revenus fonciers, le bailleur a intérêt à demander à passer au régime réel.

Seconde obligation : en dépit du déficit foncier, le propriétaire doit continuer à mettre le bien immobilier en location de façon effective et continue pendant au moins trois ans. Par ailleurs, il faut savoir que toutes les charges ne sont pas déductibles et qu’en fonction de leur nature, le déficit foncier ne s’applique pas sur les mêmes revenus. Il faut ainsi distinguer les charges financières et les charges non financières.

D’abord les charges financières

Dans la première catégorie, on trouve les intérêts d'emprunts pour l'acquisition, la réparation ou l'amélioration du bien ainsi que les frais associés aux intérêts. La seconde catégorie regroupe les charges liées à l’exploitation du bien (les éventuels frais d’agence, les primes d’assurance habitation de propriétaire non occupant et d’assurance contre les loyers impayés, les charges de copropriété, la taxe foncière) et celles liées aux travaux de réparation, d'entretien et d'amélioration.

Dans un premier temps, ce sont les charges financières qui sont déduites des revenus fonciers. Si le solde est négatif, le déficit s’applique. En cas de surplus, il est imputable, toujours sur les revenus fonciers, pendant les dix années suivantes.

Si le solde est positif, ce sont les charges non financières déductibles qui sont soustraites, cette fois-ci sur le revenu global, dans la limite de 10.700 euros (ou de 15.300 euros pour le propriétaire qui ont investi sous le dispositif Périssol). La fraction supérieure à 10.700 euros peut être imputée sur les revenus fonciers suivants.

« Cet article a été rédigé par Infomedia dans le cadre d’un programme d’information à destination des utilisateurs de LaFinBox. »

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