Immobilier locatif : comment fonctionne la défiscalisation Malraux ?

27 septembre 2017

Les propriétaires d’immeubles, situés dans des quartiers historiques et entièrement rénovés, peuvent déduire, dans une certaine limite, les travaux de restauration de leur impôt sur leur revenu, à condition de louer le bien pendant au moins neuf ans.

On connait les dispositifs d’investissement locatif partiellement défiscalisés réservés au logement neuf, comme le « Scellier », le « Duflot » ou le « Pinel ». Ce que l’on sait moins, c’est qu’il en existe aussi pour le logement ancien. Tel est le cas du dispositif « Malraux ».

Instauré par la loi du 4 août 1962 « complétant la législation sur la protection du patrimoine historique et esthétique de la France et tendant à faciliter la restauration immobilière », défendue par André Malraux (alors ministre de la Culture), il permettait à l’origine aux propriétaires d’immeubles situés dans des zones historiques protégées, ayant fait l’objet d’une restauration complète et donnés en location, de déduire entièrement les travaux de rénovation de leurs revenus fonciers.

Des assouplissements en 2017

Le dispositif a ensuite évolué. Pour les permis de construire déposés à partir du 1er janvier 2009, l’avantage fiscal prend la forme directement d’une réduction de l’impôt sur le revenu (IR) à payer. En contrepartie, le « nouveau » Malraux est plafonné : il correspond à 30% du montant des travaux si le bien est implanté dans un des 100 secteurs sauvegardés ou à 22% s’il se trouve dans une des 360 zones de protection du patrimoine architectural urbain et paysager (ZPPAUP) dans la limite de 100.000 euros par an durant quatre ans. Les travaux doivent démarrer dans les 12 mois et s’achever dans les trois ans. Enfin, l’immeuble doit être loué durant au moins neuf ans pour un usage d’habitation ou commercial.

La loi de finances pour 2016 a mis fin à l’ancien Malraux (à compter du 1er janvier 2018) et a nettement assoupli le nouveau. Outre les secteurs sauvegardés et les ZPPAUP, la défiscalisation s’applique désormais aux immeubles situés dans les quartiers inclus dans le programme national de requalification des quartiers anciens dégradés (PNRQAD) ou dans une aire de mise en valeur de l’architecture et du patrimoine (AVAP), à condition que la restauration soit déclarée d’utilité publique. Par ailleurs, la situation initiale n’est plus prise en compte. D’anciens bureaux peuvent ainsi être transformés en appartements dans le cadre du « nouveau nouveau » Malraux.

Des réductions « reportables » sur trois ans

Surtout, la réduction d’IR est beaucoup plus souple. Le plafond de 400.000 euros de dépenses sur quatre ans est apprécié sur toute la période et non plus à hauteur de 100.000 euros par an. Du coup, les contribuables poeuvent reporter pendant trois ans la fraction de la réduction d’impôt non utilisée dans le cas où le montant de la réduction dépasse leur IR.

Attention : ces nouvelles dispositions particulièrement favorables s’appliquent uniquement pour les permis de construire déposés depuis le 1er janvier 2017. En outre, comme pour les anciens Malraux, les travaux de restauration doivent porter sur l’ensemble de l’immeuble et non seulement sur une partie privative.

« Cet article a été rédigé par Infomedia dans le cadre d’un programme d’information à destination des utilisateurs de LaFinBox. »

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