La donation en nue-propriété

28 juin 2017

Ce type de donation par démembrement permet de conserver la jouissance d’un bien, tout en avantageant un ou des bénéficiaires de son choix.

Transmettre un patrimoine sans que les bénéficiaires aient à payer un euro d’impôt, c’est tout à fait possible grâce à la donation en nue-propriété. Ce type de donation est également intéressant pour le donateur (la personne qui donne) car il garde l’usufruit (c’est-à-dire la jouissance) du bien.

Si le don porte sur un appartement ou une maison, l’usufruitier peut occuper le logement ou le louer et percevoir les revenus locatifs. S’il s’agit d’un placement financier, il peut toucher les intérêts et plus-values.

La liberté de transmettre

La donation répond à une constatation : il est souvent plus intéressant de transmettre son patrimoine de son vivant plutôt que faire supporter la charge de la succession à ses héritiers. La donation en nue-propriété a ceci de particulier qu’elle correspond à un démembrement du bien transmis. L’usufruit court jusqu’au décès du donateur ou sur une période déterminée dans l’acte de donation (on parle alors de « durée viagère » ou de « durée temporaire »).

Comme dans le cadre des autres donations, le donateur est libre de transmettre son bien à qui il le souhaite, y compris à une personne étrangère à sa famille. A condition, bien sûr, de respecter la « réserve héréditaire », soit la part de son patrimoine réservée aux enfants ou, en l’absence de descendance, au conjoint. Elle correspond à la moitié de la succession en présence d’un enfant, au deux-tiers avec deux enfants et aux trois-quarts avec trois enfants et plus.

Une donation pas ou peu imposée

La donation en nue-propriété est particulièrement indiquée si la transmission concerne un bien précis (par exemple, un appartement), si le donataire (celui qui reçoit le don) est l’un des enfants du donateur et si celui-ci est peu âgé. A l’image des droits de successions, les droits de donation prévoient des abattements dont le montant dépend du lien de parenté avec le donateur.

Ainsi, un père ou une mère peut donner, sans frais, 100.000 euros tous les 15 ans à chacun de ses enfants. Cette somme descend à 80.724 euros entre conjoints mariés ou partenaires de Pacs, à 31.865 euros pour des petits-enfants et à 15.932 euros entre frères et sœurs. La transmission est ensuite soumise à un barème progressif d’imposition, qui dépend lui-aussi des liens de parenté. Par exemple, une donation à un enfant d’un ou plusieurs biens pour une valeur comprise entre 15.932 et 552.324 euros (après application de l’abattement à 100.000 euros) est imposée à 20% selon la législation en vigueur au 1er janvier 2017.

Mais là où la donation en nue-propriété est particulièrement intéressante, c’est que l’imposition porte seulement sur la part de la nue-propriété, et non sur l’entière propriété. Qui plus est, la valeur de cette dernière dépend de l’âge du donateur : 50% de la valeur totale du bien si ce dernier a entre 51 et 61 ans, 60% jusqu’à 70 ans, 70% entre 71 et 80 ans…

Concrètement, si une personne âgée de 55 ans choisit de transmettre à son enfant une maison d’une valeur de 220.000 euros, seuls 110.000 euros seront imposables. Avec l’abattement légal de 100.000 euros, l’enfant ne devra s’acquitter que de 10 % des 10.000 euros restants, soit 1.000 euros en droit de donation. Et cette imposition est définitive : au décès de l’usufruitier, le nu-propriétaire récupère la pleine propriété en franchise d’impôt.

Quelques précautions à prendre

La donation en nue-propriété ne peut s’effectuer que devant un notaire. Si elle concerne un bien immobilier, il est conseillé d’ajouter à l’acte de donation des clauses conventionnelles précisant les charges (taxe foncière, frais d’entretien, travaux…) incombant à chacune des parties.

En règle générale, l’usufruitier, qui a la responsabilité de maintenir le bien en état, s’occupe de l’entretien et des réparations courantes et règle les impôts locaux. De son côté, le nu-propriétaire prend en charge les gros travaux (par exemple, la réfection de la toiture). Il faut également savoir que si ce dernier souhaite vendre sa nue-propriété, il lui faudra impérativement l’accord de l’usufruitier.

« Cet article a été rédigé par ToutSurMesFinances.com dans le cadre d’un programme d’information à destination des utilisateurs de LaFinBox. »  

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