Meublé ou non meublé : quel investissement locatif choisir ?

21 avril 2017

La location meublée est plus risquée qu’un investissement plus classique, avec un appartement vide et un bail long. Mais en contrepartie, le rendement locatif est aussi plus attractif. Explications.

La majorité des investisseurs immobiliers opte pour une location vide, pour des questions de sécurité. La durée du bail est fixée à trois ans au minimum, avec un préavis de départ allant de un mois dans les zones tendues (où la demande de logement excède l'offre) à trois mois partout ailleurs. Mais surtout, les appartements vides attirent des locataires plus stables. Le risque de vacance, c'est-à-dire les périodes sans réussir à louer le bien, est minimisé.

Si cette stabilité n'est pas la priorité, mieux vaut miser sur la location meublée. Déjà, elle permet de récupérer plus rapidement l'appartement en cas de besoin, grâce à un bail d'un an seulement (ou de neuf mois pour un locataire étudiant). Ensuite, le meublé, pour un investissement initial de quelques milliers d'euros pour l'équiper, se loue en moyenne 10% à 20% plus cher. Du coup, la rentabilité brute est plus élevée. Le plus souvent, notamment dans les villes universitaires et/ou dynamiques économiquement, ce retour sur investissement compense rapidement le risque de vacances.

Un régime fiscal souvent avantageux

Mais c'est bien sur le plan de la rentabilité nette que la location meublée creuse l'écart. Tandis que les loyers des locations vides sont déclarés comme des revenus fonciers, ceux des appartements meublés sont comptabilisés comme des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). L'intérêt de déclarer des BIC est de pouvoir prétendre au régime micro-BIC.

Celui-ci offre un abattement automatique de 50 % au titre des charges engagées pour les loueurs en meublé non professionnels (LMNP). Pour bénéficier de ce statut LMNP, il suffit que les loyers rapportent moins de 32.900 euros sur une année civile. Au-delà de ce montant, l'abattement descend à 30%.

Attention toutefois : si des travaux conséquents sont engagés, il est souvent plus favorable d'opter pour un régime réel d'imposition. Ce dernier permet d'amortir les travaux de rénovation, le coût de ces derniers minorants directement le bénéfice imposable. En cas de projet important de rénovation, il convient alors de comparer sérieusement les deux options.

Une location de courte durée très encadrée

La location meublée de courte durée, comme avec l'application Airbnb, offre des rendements beaucoup plus conséquents que la moyenne. Mais il est en réalité difficile de la mettre en œuvre. Il est indispensable de déclarer son appartement à la mairie et, même, de demander une autorisation de changement de destination dans les villes de plus de 200.000 habitants.

Or, non seulement la mairie peut refuser l’autorisation pour préserver le parc locatif de la commune, mais elle peut aussi demander une compensation financière pour ce changement de destination. Seule solution pour contourner cela : acquérir d'anciennes boutiques ou bureaux, déjà considérés comme des locaux commerciaux.

A noter enfin, la loi de finance rectificative pour 2016 prévoit que si la location meublée de courte durée rapporte plus de 23.000 euros par an, le loueur doit payer des cotisations sociales. L'affiliation, au choix, au Régime social des indépendants (RSI) ou au régime de la Sécurité sociale devient alors obligatoire.

« Cet article a été rédigé par ToutSurMesFinances.com dans le cadre d’un programme d’information à destination des utilisateurs de LaFinBox. »

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