Se constituer un capital en vue d’un achat immobilier

12 janvier 2017

Le futur acquéreur doit disposer d’une somme élevée pour parvenir à acheter un bien. Plan épargne logement, assurance vie, donations familiales… plusieurs possibilités existent pour aider à la réalisation de son projet.

Pour acquérir un bien immobilier, il est essentiel de se constituer un capital. Que ce soit pour acheter « cash » un logement ou pour présenter un solide apport personnel à son banquier afin d’obtenir un crédit, le futur acquéreur se doit de détenir des fonds importants.

La première chose à faire est de commencer à thésauriser le plus tôt possible. En effectuer très en amont des versements réguliers sur un produit d’épargne, cela permet de lisser son effort d’épargne dans le temps. Une petite part de ses revenus peut, par exemple, être placée chaque mois par virement automatique. L’aspirant à la propriété peut déposer ses économies sur un Livret A, mais ce produit n’est plus rémunéré qu’à hauteur de 0,75% et les versements ne peuvent excéder 22.950 euros.

L’assurance vie

Mieux que l’épargne réglementée, il y a l’assurance vie. Les assurés peuvent détenir autant de contrats qu’ils souhaitent et l’encours n’est pas plafonné. Si les fonds euros des assurances vie voient leur rendement s’éroder ces dernières années avec la chute des taux obligataires, leur rémunération (2,30% en moyenne en 2015) reste néanmoins bien supérieure à celle du Livret A.

Il est, de plus, possible d’investir dans des unités de compte (UC) pour doper son assurance vie, dans le cadre des contrats multisupports ou monosupport en UC. Contrairement au fonds euros, le capital n’est pas garanti par l’assureur. C’est pourquoi il est préférable de ne placer qu’une partie de son épargne dans les UC. Les unités de compte permettent notamment d’investir dans des actions, des actifs financiers réputés les plus rémunérateurs sur le long terme. Mieux vaut donc commencer à verser très amont (environ 20 ans) des sommes sur ce support.

Pour « prendre date fiscalement », il est de toute façon indispensable de souscrire son contrat au moins huit ans avant de réaliser son projet d’achat immobilier. Passé ce délai, les gains obtenus grâce à son assurance vie sont exonérés d’impôt jusqu’à 4.600 euros par an pour un célibataire et 9.200 euros pour un couple déclarant ses revenus en commun. En revanche, les intérêts annuels des fonds euros et les plus-values des UC restent toujours assujettis aux prélèvements sociaux à 15,5%.

Le plan épargne logement

Le futur acquéreur a également la possibilité de placer ses économies dans un plan épargne logement (PEL). Le taux du PEL est de moins en moins attractif ces dernières années. Il est tombé à 1% depuis le 1er août 2016. C’est pourquoi, il semble plus judicieux d’investir dans une assurance vie aujourd’hui. D’autant que si le PEL offre la possibilité d’obtenir un prêt à 2,20% quatre ans après son ouverture, ce taux n’est plus si avantageux. Il pourrait toutefois redevenir intéressant en cas de remontée des taux dans les mois et années à venir.

Le prêt accordé dans le cadre d’un PEL peut être considéré comme un apport par les banques. Il est également possible de clôturer son PEL pour récupérer le capital investi et les gains obtenus au fil des ans. Seuls les prélèvements sociaux à 15,5% seront dus.

Dons et prêts familiaux

Pour se constituer un apport, le candidat à l’acquisition immobilière peut parfois compter sur un coup de pouce de la famille. Le bénéficiaire d’un don émanant de ses parents, de ses grands-parents ou de ses arrière-grands-parents peut bénéficier d’une exonération de droits à payer jusqu’à 31.865 euros. Cette exonération est renouvelable une fois tous les 15 ans.

Il est également possible de bénéficier d’un prêt familial. La rédaction d’un écrit précisant le montant, la durée, les modalités de remboursement et un éventuel taux d’intérêt est conseillée. Elle est obligatoire si le prêt excède 1.500 euros.

Dès 760 euros, l’emprunteur doit déclarer la somme au fisc au moyen d’un formulaire Cerfa n°2062, à fournir en même temps que sa déclaration de revenus. Quand le montant du prêt est élevé, il est préférable de recourir à un notaire pour rédiger l’acte. Enfin, les sommes perçues lors d’un héritage peuvent également servir à la constitution d’un capital pour acquérir une maison ou un appartement.

« Cet article a été rédigé par ToutSurMesFinances.com dans le cadre d’un programme d’information à destination des utilisateurs de LaFinbox. »

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