Tout savoir sur le démembrement

21 avril 2017

Pour préparer sa succession, le démembrement permet de céder le titre de propriété d'un bien immobilier tout en continuant de pouvoir y vivre ou de le louer. Il offre aussi des possibilités d'optimisations fiscales attractives.

Comment préparer sa succession de patrimoine, sans se priver de passer ses vacances dans sa maison de famille ou de conserver le bénéfice d'un loyer pour améliorer sa retraite ? En recourant au démembrement. Il s'agit d'un montage juridique relativement simple, où le droit de propriété est scindé en deux.

D'une part, l’usufruit demeure entre les mains du propriétaire initial, qui conserve alors le droit d'user et de jouir du bien. Il peut alors l'habiter ou le louer à son seul bénéfice. D'autre part, la nue-propriété revient à de nouveaux bénéficiaires – souvent les descendants – qui possèdent le bien, sans les droits d'usage afférents.

Ce montage est tiré du droit romain où « l'usus » (le droit d'usage du bien), le « fructus » (le droit de tirer des revenus du bien) et l’« abusus » (le droit de disposer du bien) sont distincts. Ces notions sont reprises dans le Code civil de 1804 et permettent aujourd'hui de diviser la propriété en fonction de ces différents droits.

Une succession anticipée et optimisée

L'objectif d'un tel montage est souvent d'anticiper un héritage, l'impôt sur la donation remplaçant celui sur la succession. Ainsi au moment du décès, les nus propriétaires ne devront rien de plus à l’État. Mieux : ce mécanisme permet aussi d'optimiser fiscalement la transition.

En effet, non seulement les droits de donations ne sont imposés que sur la base de la nue-propriété (et non de la pleine propriété), mais en plus ils sont modérés en fonction de l'âge du donateur. Si ce dernier a moins de 81 ans, le taux est de 70 %. Mais un donateur de moins de 51 ans, se verra appliquer un taux de 40 % seulement. En effet, chaque décennie d'anticipation, permet de faire baisser le coût du droit de donation de 10 %.

Les particuliers, dont le patrimoine risque d'excéder 1,3 million d'euros et qui pourraient ainsi être assujettis à l'impôt de solidarité sur la fortune (ISF), ont intérêt à utiliser le démembrement. En cédant les « murs » de leurs biens immobiliers à leurs enfants, ils font baisser leur actif taxable à l'ISF puisque c'est la valeur de l'usufruit qui est retenue. Attention toutefois : si la transmission est fictive ou qu'elle a uniquement pour but d'échapper à l'ISF, l'administration peut annuler le démembrement du bien.

Un acte irréversible et engageant

Concernant la gestion quotidienne du démembrement, la répartition des charges est également organisée par le Code civil. Les réparations d'entretiens, comprenant les charges, les travaux comme la peinture dans les pièces communes et la taxe foncière, sont à la charge de l'usufruitier. Les grosses réparations sont, elles, supportées par le nu-propriétaire. Tout ce qui concerne le gros œuvre est ainsi à la charge de l'héritier.

Par ailleurs, il faut savoir que le démembrement n'est pas anodin : il est impossible de revenir sur l'acte de donation. Ce montage est aussi très contraignant. La vente du bien nécessite l'accord de tous les propriétaires, y compris celui qui jouit de l'usufruit. N'étant pas en indivision, le moindre désaccord se traduit par une impossibilité de céder le bien.

« Cet article a été rédigé par ToutSurMesFinances.com dans le cadre d’un programme d’information à destination des utilisateurs de LaFinBox. »

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