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Acheter sa résidence principale en SCI : bonne ou mauvaise idée ?

Acheter sa résidence principale en SCI : bonne ou mauvaise idée ?

Sommaire de l'article
Introduction
Tableau comparatif entre l'achat en nom propre et la SCI
Les avantages de la SCI pour l'acquisition de votre résidence principale
Quels sont les inconvénients de la SCI dans le cadre de l'acquisition d'une résidence principale ?
Pour conclure

L'acquisition d'une résidence principale est toujours un moment important dans la vie. Et les couples souhaitant faire acheter leur résidence principale dispose de plusieurs options pour en faire l'acquisition :

  • Faire l'acquisition et détenir le bien immobilier en nom propre : les époux, concubins ou les partenaires de PACS sont indivisaires du bien, c'est-à-dire qu'ils en sont propriétaires tous les deux, et en général à parts égales ;
  • Faire l'acquisition et détenir le bien au travers d'une SCI : le couple peut créer une Société Civile Immobilière (SCI) qui sera propriétaire de la résidence principale et la mettre à la disposition des époux.

Faire l'acquisition d'un bien immobilier en nom propre ou en SCI présente pour chacune de ces deux options des avantages et des inconvénients sur les modalités de vente et de transmission de la résidence principale ainsi que les règles fiscales applicables. Elles dépendront de la situation du coupe. Nous allons donc détailler ces deux cas dans cet article afin de vous aider à prendre la bonne décision et préparer votre projet d'achat dans les meilleures conditions.

Tableau comparatif entre l'achat en nom propre et la SCI

Dans le tableau ci-dessous, nous vous présentons les grands points de comparaison entre faire l'acquisition de votre résidence principale en nom propre et en faire l'acquisition par l'intermédiaire d'une SCI :

En Nom Propre En SCI
Formalités Aucune formalité Formalités de création lourdes et contraignantes
Propriété des époux Bien détenu à hauteur de 50% par chaque époux Bien détenu à hauteur du nombre de parts sociales détenues par chaque conjoint (adaptable)
Règle de successions Donation entière aux héritiers et paiement de droits de mutation Exonération de droits de mutation en cas de donation de parts sociales à la valeur inférieure à 100 000€ tous les 15 ans
Plus-values Exonération d’impôt sur les plus-values Exonération d’impôt sur les plus-values uniquement en cas de mise à disposition gratuite du bien par une SCI à l’IR
Impôts sur le revenu Absence d’impact sur le montant de l’impôt dû par les époux Réduction d’impôt en cas de déficit foncier
Impôts sur la fortune immobilière (IFI) Abattement de 30% sur la valeur du bien lors du calcul du montant de l’IFI Exclusion de l’abattement
Application d’une décote lorsque les associés justifie de difficultés pour céder les parts sociales

Cette vision synthétique vous permet de voir rapidement les différences principales entre les 2 régimes d'acquisition sur des points clés de votre fiscalité en particulier.

Regardons maintenant plus en détail et commençons par envisager les avantages de l'acquisition d'une résidence principale au travers d'une SCI.

Les avantages de la SCI pour l'acquisition de votre résidence principale

La constitution d'une SCI pour réaliser l'acquisition de votre résidence principale revêt des avantages non négligeables pour les couples, qu'ils soient mariés, pacsés ou en concubinage. Cette option permet en particulier de :

  • Faciliter la transmission du bien
  • Optimiser sa fiscalité lors de la vente du bien
  • Obtenir des réductions potentielles d'impôts pour le foyer fiscal

Pourquoi détenir sa résidence principale en SCI ?

L'option de la SCI pour l'achat d'une résidence principale peut être une option intéressante selon la situation du couple :

Pour un couple marié

En réalisant l'acquisition du bien au travers d'un SCI, un couple marié pourra contourner les règles du régime matrimonial de la communauté des biens réduite aux acquêts. En effet, ce régime légal, appliqué par défaut aux époux qui n'ont pas établi de contrat de mariage, stipule que tout bien acquis individuellement par l'un des époux postérieurement au mariage est détenu en commun et à part égale par les deux époux.

À la différence de ce régime légal, l'acquisition d'une résidence principale en SCI, qui sera donc légalement propriétaire du bien acquis, permettra au couple de décider de la répartition de la propriété entre les deux époux : une répartition qui peut être différente de celle imposée par le régime de la communauté légale. Ainsi, les époux peuvent être propriétaires du bien à proportions inégales en fonction du nombre de parts sociales détenues par chacun. À titre d'exemple et dans cette configuration, il est donc possible qu'un des époux détiennent 80% des parts sociales et l'autre 20%.

⚠️ Information importante : lors de la création de la Société Civile Immobilière, chaque époux doit réaliser des apports en numéraire (argent) ou des apports en nature (mobilier par ex.) au capital social de la SCI afin d'en devenir associé(e). Il est important que chaque époux réalise ces apports avec ses fonds propres constitués préalablement à l'union matrimoniale : dans le cas contraire, les parts acquises avec les fonds communs appartiennent à la communauté donc à part égale à chacun des deux époux.

Pour un couple pacsé ou en concubinage

L'avantage principal dans le cadre d'un PACS ou d'un concubinage réside dans la protection du conjoint survivant en cas de décès. En effet, la loi qui confèrent aux époux des droits sur le logement au décès de son conjoint ne s'applique pas aux concubins ni aux partenaires de PACS (Articles 763 et 764 du Code Civil).

Concrètement, lors de la constitution de la SCI, chaque conjoint reçoit 50% de la totalité des parts sociales et on applique le principe du démembrement croisé : ce mécanisme permet à chaque conjoint de détenir ses propres parts sociales en nue-propriété et de détenir l'usufruit des parts sociales de son conjoint. Ainsi en cas de décès, le conjoint survivant détenait déjà la nue-propriété de ses parts sociales ainsi que l'usufruit de son conjoint, et à son décès reçoit également l'usufruit de ses parts sociales, précédemment détenu par son conjoint. Ainsi le conjoint survivant conserve 50% de la nue-propriété et obtient 100% de l'usufruit du bien, lui garantissant la pleine jouissance du bien. Les héritiers recevront eux la nue-propriété du conjoint défunt.

⚠️ Information importante : outre la protection du conjoint survivant, la mise en place du démembrement au sein de la SCI permet également d'éviter de payer des droits de succession ou de donation.

Faciliter la transmission de la résidence principale

Avantage important pour les héritiers, créer une SCI pour faire l'acquisition d'une résidence principale permet de profiter du mécanisme d'abattements successifs sur donations des parts sociales et ainsi de transmettre la résidence principale aux héritiers en franchise de droits de succession.

💡 Bon à savoir : dans le cadre des donations parents-enfants, le donateur bénéficie d'un abattement de droits de mutation à hauteur de 100 000€ par enfant et par tranche de 15 ans.

Grâce à la SCI, vous disposez d'un mécanisme beaucoup plus efficace fiscalement pour transmettre votre résidence principale :

  • Dans le cas d'une résidence principale en nom propre, celle-ci ne peut être donnée qu'en une seule fois et si sa valeur dépasse le montant de l'abattement, le bénéficiaire est tenu de payer des droits de mutation pouvant aller de 5 à 45% de la valeur du bien, selon un barème appliqué par les impôts ;
  • Dans le cas d'une résidence principale détenue en SCI, pas d'obligation de transmettre le bien en une seule fois puisque les parents donateurs peuvent transmettre des parts sociales de la SCI à hauteur de 100 000€ maximum tous les 15 ans à chacun de leurs enfants et cela sans droits de mutation.

Afin de conserver la jouissance de la résidence principale, les parents donateurs peuvent conserver l'usufruit et transmettre la nue-propriété des parts sociales.

Bénéficier d'une exonération d'impôt sur la plus-value lors de la vente du bien

Lorsque le propriétaire d'un bien immobilier revend son bien, qu'il soit détenu par une SCI ou en nom propre, le vendeur est tenu de payer un impôt sur la plus-value réalisée, à savoir sur la différence positive entre le prix de vente et le prix d'achat du bien à l'époque de son acquisition.

Toutefois, lorsque le bien immobilier concerné constitue la résidence principale du vendeur en nom propre ou des associés, il est possible de bénéficier d’une exonération totale de l’impôt sur la plus-value immobilière réalisée par la SCI. L'application de cette exonération diffère selon les modalités de mise à disposition du bien au bénéfice du couple :

  • Mise à disposition gratuite : lorsque la SCI permet au couple d'habiter gratuitement le bien qu'elle détient et est soumise à l'impôt sur le revenu (IR), la vente du bien immobilier sera exonérée d'impôt sur la plus-value
  • Location du bien au couple : lorsque la SCI est soumise à l'impôt sur les société (IS), et qu'elle met à disposition du couple le bien concerné en échange d'une contrepartie financière, aucune exonération d'impôt sur la plus-value n'est accordée. Le calcul de la plus-value prend néanmoins en compte l'amortissement du bien par la SCI, ce qui peut réduire de façon relativement importante cette dernière, surtout si l'acquisition du bien par la SCI a été fait à travers un emprunt dont une partie plus ou moins importante reste dûe.

En résumé, l'exonération d'impôt sur la plus-value est applicable lors de la vente d'une résidence principale détenue par une SCI à partir du moment où la SCI a permis au couple propriétaire d'habiter gratuitement le bien.

Optimiser la fiscalité du foyer

La détention de la résidence principale au travers d’une SCI permet au couple de réduire le montant des impôts dus par le foyer fiscal.

En effet, lorsque les charges du logement sont plus élevées que la contrepartie versée à la SCI par le couple pour l’occupation du logement, la société est en déficit foncier. Ses dépenses sont alors plus importantes que ses bénéfices.

Lorsque la SCI est soumise à l’IR, la déclaration des bénéfices s’effectue par le biais de la déclaration de revenus des associés. En cas de déficit, ceux-ci doivent indiquer un montant négatif, qui leur permet alors de bénéficier d’une réduction d’impôts.

Quels sont les inconvénients de la SCI dans le cadre de l'acquisition d'une résidence principale ?

Comme nous venons de le voir, les avantages de la SCI pour l'acquisition d'une résidence principale sont nombreux et peuvent s'avérer très pertinents selon votre situation matrimonial et familial. Toutefois, il est important de prendre en considération certains éléments de ce mécanismes juridiques qui peuvent être contraignants et générer de la complexité dans la gestion patrimoniale :

  • Des formalités de constitution pouvant être laborieuses
  • La possibilité pour l'administration de considérer l'optimisation fiscale comme un abus de droit
  • L'absence d'abattement pour le calcul de l'Impôt sur les Fortunes Immobilières (IFI)

Les formalités de création d'une SCI

Afin de constituer une SCI, il convient de respecter et réaliser certaines démarches auxquelles sont associées des frais :

  1. Réaliser les apports en capital de la SCI : étape indispensable pour officialiser la constitution d'une SCI
  2. Rédaction des statuts : pourra nécessiter l'appel d'un avocat et donc des frais plus ou moins importants associés à leurs rédactions
  3. Enregistrement des statuts au Service des Impôts des Entreprises (SIE) : frais variant de 0 à 5% de la valeur des apports en nature
  4. Publication de l'avis de création de la SCI dans un journal d'annonces légales : le coût peut varier de 100 à 300€
  5. Frais d'immatriculation : environ 70€
  6. Dépôt de la déclaration des bénéficiaires effectifs de la SCI : 24,80€

Comme vous pouvez le constater, la réalisation d'une SCI n'est pas une démarche très simplifiée et peut requérir l'aide d'un professionnel.

Le risque de requalification de l'usage du déficit foncier en abus de droit

L'administration fiscale pourrait considérer l'usage du déficit foncier comme un abus de droit, tout particulièrement lorsque la création de la SCI intervient rapidement après la réalisation travaux de rénovation ou toute autre dépense engendrant une augmentation importante du montant des charges déductibles : elle aura alors tendance à considérer que le montage en SCI répond d'abord et avant tout à la réalisation d'une optimisation fiscale du foyer au regard des charges accrue et donc non justifiée.

L'exclusion de l'abattement lors du calcul du montant de l'Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI)

Remplaçant depuis Janvier 2018 l'ancien Impôt de Solidarité sur la Fortune (ISF), l'Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) est dû par tout contribuable dont la valeur nette du patrimoine immobilier excède 1,3 million d'euros. Depuis le 1er Janvier 2019, lorsque la résidence principale est détenue en nom propre, le propriétaire bénéficie d'un abattement de 30% sur la valeur du bien, ce qui permet ainsi de réduire le montant de l'impôt dû.

Lorsque le bien immobilier est détenu au travers d'une SCI, l'abattement n'est pas applicable, et la société doit alors payer pleinement l'IFI.

Pour conclure

Choisir entre l'acquisition de votre résidence principale en nom propre ou en SCI dépendra de plusieurs facteurs liés à votre situation de couple mais également à votre souhait de commencer à transmettre votre patrimoine à vos enfants en profitant des avantages fiscaux associés. Mais l'exclusion de l'abattement lors du calcul de l'IFI peut représenter un désavantage importants pour certains foyers. Il convient par conséquent de bien mesurer l'impact de la fiscalité sur votre foyer et de mesurer si les bénéfices obtenus compensent les risques associés.