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Calcul de Rendement locatif : un exemple en 3 points pour tout comprendre

Calcul de Rendement locatif : un exemple en 3 points pour tout comprendre

Sommaire de l'article
Introduction
Le rendement brut : l'indicateur pour démarrer votre projet
La rentabilité nette : précisez l'intérêt d'un bien immobilier et préparez votre plan de financement
La rentabilité nette-nette : avant de finaliser votre projet d'acquisition, l'indicateur-clé le plus complet
Récapitulons ce que nous venons d'apprendre !

Introduction

Un placement, c'est fait pour être rentable. Par exemple, vous placez 100 €. Un an plus tard, vous avez 104 €. L'opération vous rapporte donc 4 % par an. En matière d'investissement immobilier, il s'agit de connaître votre rendement locatif. Grosso modo, c'est le ratio entre ce que vous rapporte le logement que vous louez (loyers) et ce qu'il vous coûte (prix d'achat, crédit, entretien, taxes, etc.). Pour ce qui vous concerne, en tant qu'investisseur, la question prend une importance cruciale puisque votre opération immobilière ne doit pas vous faire perdre d'argent.

Les questions auxquelles nous allons répondre : comment calculer la rentabilité d'un investissement locatif ? Combien l'immobilier rapporte-t-il ? Quel est le vrai rendement locatif de la pierre ?

Rendement et rentabilité locative en bref

Le calcul de base prend en compte les loyers et le prix du logement ce qui permet d'obtenir le rendement brut. En lui ajoutant les charges et les impôts, vous obtenez la rentabilité nette. En intégrant les avantages fiscaux, on parle de rentabilité nette-nette. Reste à savoir comment ça marche précisément. Et surtout combien rapporte vraiment la pierre.

Investissement locatif : rendement ou rentabilité ?

Ici, l'idée est de savoir précisément de quoi l'on parle pour bien faire la différence entre rendement et rentabilité. Le rendement locatif concerne uniquement les revenus que votre bien immobilier locatif va vous rapporter — les loyers perçus — par rapport à son coût d'achat. La rentabilité locative intègre les revenus de votre bien locatif (les loyers donc) mais également la variation de prix du logement dont vous avez fait l'acquisition : donc la rentabilité locative est influencée par l'évolution des prix de l'immobilier et s'apprécie sur la durée.

Comment calculer le rendement d'un placement immobilier ? Un exemple concret

Au-delà des critères d'environnement du bien (quartier commerçant ou non, proximité d'école supérieure ou d'université, accès facile en transport en commun,...) qui sont des critères évidemment importants pour générer un intérêt de la part de potentiels locataires, le plus important pour vous, futur propriétaire-bailleur, est de savoir si cet investissement sera rentable dans le temps. Et pour cela, vous pouvez vous appuyer sur des indicateurs factuels qui vous permettront de prendre la bonne décision.

Pour répondre à cette question, nous allons regarder 3 indicateurs, que vous pourrez utiliser au fur et à mesure de l'avancée de votre projet. Nous illustrerons également ces 3 indicateurs d'un exemple concret.

👉 Notre exemple : vous envisagez d'acquérir un studio de 20 mètres carré proposé à 185,000€ dans le 18e arrondissement de Paris et de le louer. L'environnement de ce bien est propice à la location à des étudiants grâce à sa proximité avec des écoles de formation supérieure, des commerces de proximité ainsi que la présence de lieux de loisirs tels que bars ou restaurants. Alors, est-ce un bon investissement locatif ?

Le rendement brut : l'indicateur pour démarrer votre projet

Le premier indicateur est le rendement brut : il s'exprime en pourcentage et s'obtient en divisant le loyer annuel perçu par le prix du logement.

Le rendement brut est un indicateur intéressant pour comparer facilement différents biens : dans une phase de recherche d'un bien à destination locative, cet indicateur vous permettra d'orienter votre choix et surtout d'éliminer rapidement des biens qui ne présenteront pas un rendement suffisant.

👉 Calculons le rendement brut de notre exemple : il s'agit donc d'un studio de 20 mètres carré proposé à 185,000€. Dans ce quartier, vous pourriez obtenir des loyers mensuels de 800€ pour ce type de bien. En divisant les loyers mensuels annualisés (c'est-à-dire multipliés par 12 mois) par le prix d'achat du logement, vous obtenez (800€ x 12) / (200,000€) = 5,2% (on multipliera par 100 pour obtenir un résultat exprimé en pourcentage).

Si le rendement brut est un indicateur efficace au démarrage d'un projet et pour écrémer rapidement les biens que vous avez repéré pour identifier les 2 ou 3 biens qui pourraient répondre à votre projet, il n'apporte qu'une première indication et doit être complété par le calcul de la Rentabilité Nette.

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La rentabilité nette : précisez l'intérêt d'un bien immobilier et préparez votre plan de financement

La rentabilité nette consiste à ajouter au calcul du rendement brut les charges associées à ce bien, à savoir la taxe foncière (toujours payée par le propriétaire, donc vous) et les charges non récupérables (charges de syndic et charges de gestion, en sachant qu'un syndic est obligatoire dès que la copropriété dépasse 4 lots).

Grâce à ce calcul de rentabilité nette locative, vous disposez d'un indicateur bien plus précis puisque vous prenez désormais en compte les revenus mais également les dépenses liées à ce bien que vous mettez en location. Cela vous sera très utile pour confirmer l'intérêt que vous portez pour un bien immobilier et vous permettra de construire votre plan de financement.

👉 Reprenons notre exemple d'un studio de 20 mètres carré dans le 18e à Paris, dont le prix d'achat est de 185,000€ et les loyers mensuels de 800€. La taxe foncière sera par exemple de 600€ par an, vous devrez régler 10% des loyers perçus en frais de gestion et vous débourserez 400€ de charges non récupérables. Par conséquent, vos revenus moins vos dépenses (taxe foncière et charges non récupérables) seront de : 800€ x 12 = 9,600€ par an moins 10% x 800€ x 12 = 960€ par an pour les frais de gestion, moins 600€ par an de taxe foncière, moins 400€ de charges non récupérables. Soit 9,600€ - 960€ - 600€ - 400€ = 7,640€ par an. Et vous prenez alors ce montant que vous divisez de nouveau par le coût d'acquisition, soit : 7,640€ / 185,000€ x 100 = 4,1% de Rentabilité nette.

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La rentabilité nette-nette : avant de finaliser votre projet d'acquisition, l'indicateur-clé le plus complet

Cette fois-ci, nous allons obtenir la rentabilité de votre bien à destination locative, nette de charges + les avantages fiscaux. Pour simplifier, l'achat d'un bien immobilier à destination locative vous permet de déduire les travaux, la taxe foncière ou encore les intérêts d'emprunt des loyers perçus. Et bien sûr des dispositifs incitatifs comme le Pinel dans le neuf ou Cosse mais aussi Denormandie dans l'ancien peuvent être intéressant d'un point de vue fiscalité.

💡 Pour en savoir plus sur les dispositifs de défiscalisations dans l'immobilier neuf et ancien, retrouvez notre guide complet ici.

La rentabilité nette-nette est très certainement l'indicateur a prendre en considération lorsque vous avez trouvé un bien qui correspond à votre projet, pour lequel vous disposez d'une estimation des coûts de travaux et pour lequel vous avez également un plan de financement défini, éventuellement avec l'emprunt. À cette étape, il devient plus aisé de le calculer et LaFinbox vous permet, en créant votre profil dans l'application, de réaliser ces calculs de façon simple et précise afin d'obtenir une simulation au plus juste de votre investissement locatif.

👉 Reprenons notre exemple. Nous savons que vos charges sont de 1,960€ (taxe foncière de 600€ + frais de gestion de 960€ et charges non récupérables de 400€). Vous envisagez de réaliser des travaux à hauteur de 10,000€ avant sa mise en location, et vous allez emprunter le montant de 150,000€ pour réaliser cet achat sur une période de 20 ans. Vos impôts s'élèvent à 27,000€ annuellement. Vous pourrez réduire votre assiette fiscale sur la période d'un total de 26,700€. Votre calcul de rentabilité nette-nette sera donc : (7,640€ de revenus nets + (26,700€ / 20 ans) ) / 185,000€ = 4,9% de rentabilité nette-nette

Récapitulons ce que nous venons d'apprendre !

Pour récapituler, vous avez découvert les 3 indicateurs qui permettent de juger de la pertinence d'un investissement immobilier à but locatif :

  • Le rendement brut est un indicateur à utiliser au démarrage d'un projet, pour juger rapidement de la pertinence d'un bien pour un investissement locatif et ainsi faire le tri entre différentes options de biens que vous auriez pu repérer.
  • Le rendement net est un indicateur a privilégié lorsque vous souhaitez affiner votre projet : en prenant en compte vos dépenses liées à l'exploitation de ce bien immobilier pour du locatif, vous obtiendrez une vision précise de la rentabilité du bien considéré
  • La rentabilité nette-nette est l'indicateur qui vous permettra de finaliser un projet : aux revenus et dépenses liées à la location du bien immobilier, vous y ajouter l'impact fiscal de cet investissement (positif ou négatif). Vous disposez alors d'une vision très précise de votre projet et de ce que vous pourrez en attendre.

Et pour aller plus loin, n'hésitez pas à découvrir nos autres contenus sur le sujet de l'immobilier locatif !

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